Un logement transformé en réserve de livres; est-ce légal?

Un logement transformé en réserve de livres; est-ce légal?

La Cour de Cassation a statué par arrêt du 2 juillet 2014 (13-18731)

Un locataire d’un logement épouse une autre locataire qui occupe un logement dans le même immeuble.

L’époux décide de conserver son logement mais vivre avec sa conjointe. Dans les fais, il ne réside donc plus dans son logement initial lequel est désormais inoccupé. Cela étant, il transforme son logement en réserve de livres , ce à quoi le bailleur prétend mettre fin en faisant valoir que le logement est à usage exclusif d’habitation.

La Cour de Cassation sanctionne alors le Cour d’Appel de Paris d’avoir jugé que l’usage exclusif d’habitation est établi dès lors que le logement n’est pas utilisé, ni à titre professionnel ou commercial ni comme résidence secondaire.

La Haute Juridiction considère que l’occupation des lieux à usage d’habitation n’est pas caractérisée en l’espèce car il n’y a ni lit, ni vêtement, ni cuisine…en d’autres terme y vivre ne serait pas possible.

Cette décision du 2 juillet 2014 est à replacer au regard de la loi ALUR du 24 mars 2014 et précisément son article 2 (visa de la cassation):

« Les dispositions du présent titre sont d’ordre public.

Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation. »

Samira MEZIANI

Avocat au Barreau de Paris

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Arrêt de la Cour de Cassation t du 2 juillet 2014 (13-18731):

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l’article 1728 du code civil, ensemble l’article 2, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu que le locataire est tenu d’user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 26 février 2013), que MM. Roger, Jean Edmond, Jean Arnaud et Mme Yvonne X… (les consorts X…) ont donné à bail à M. Y… un appartement à usage exclusif d’habitation principale situé au 1er étage d’un immeuble ; que M. Y…, qui avait épousé Mme Z…, elle-même locataire d’un appartement à usage exclusif d’habitation principale situé au 7e étage du même immeuble, est décédé le 10 novembre 2010 ; qu’ayant fait constater que l’appartement du 1er étage ne contenait que des livres à l’exclusion de tout meuble meublant, les consorts X… ont assigné Mme Y… en résiliation du bail pour défaut d’occupation des lieux à usage d’habitation ;
Attendu que pour rejeter cette demande, l’arrêt retient que la clause destinant les lieux à un usage exclusif d’habitation principale doit être interprétée comme excluant leur usage à titre professionnel, commercial ou à titre de résidence secondaire, que la loi n’interdit pas l’usage d’habitation à titre principal de deux appartements, que si les lieux sont uniquement garnis de livres, cette circonstance ne caractérise pas un usage professionnel ou commercial, que peu importe l’absence de meubles destinés aux actes de la vie courante et que, n’étant pas contesté que les livres meublants garnissant l’appartement constituent le patrimoine personnel de Mme Y…, aucun manquement à l’usage contractuel des lieux n’est établi ;
Qu’en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser l’occupation des lieux à titre d’habitation, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 26 février 2013, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;
Condamne Mme Y… aux dépens ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y… à payer aux consorts X… la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de Mme Y… ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juillet deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.
Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour les consorts X….
Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR débouté les consorts X… de leurs demandes de résiliation du bail, tendant à l’évacuation des lieux sous astreinte aux frais de la locataire et en paiement d’une indemnité d’occupation ;
AUX MOTIFS QUE : « les consorts X… forment une demande de résiliation judiciaire du bail fondée sur le non-respect de la destination des lieux loués et sur les risques d’atteinte à la solidité de l’immeuble ou d’aggravation de sinistre en cas d’incendie ; (¿) que les conditions particulières du bail stipulent que les locaux sont destinés à un « usage exclusif d’habitation principale », les conditions générales précisant que le locataire s’interdit d’utiliser les locaux loués autrement « qu’à usage fixé aux conditions particulières, à l’exclusion de tout autre » ; que ces clauses doivent être interprétées comme excluant l’usage des lieux à titre professionnel, commercial ou à titre d’habitation secondaire ; que la circonstance que Madame Y… est par ailleurs locataire dans le même immeuble (au 7e étage) d’un appartement destiné également à l’usage exclusif d’habitation principale est sans incidence dès lors que la loi n’interdit pas l’usage d’habitation à titre principal de deux appartements ; qu’il n’est pas établi, ni même allégué, que le fait non contesté que les pièces de l’appartement situé au 1er étage sont toutes remplies de livres, à l’exception de la salle de bains qui n’est pourvue que de vêtements, que des livres sont entreposés dans l’évier de la cuisine et sur l’abattant des WC, l’appartement s’apparentant selon l’huissier commis à une « réserve de livres », caractérise un usage des lieux à titre professionnel ou commercial ; que contrairement à ce que font valoir les consorts X…, la loi ne réduit pas la notion juridique d’habitation à des actes comme dormir, manger ou se laver ; que dès lors, peu importe l’absence de meubles destinés à ces occupations déduite par les consorts X… de la lecture du constat de l’huissier de justice, qu’en conséquence, n’étant pas contesté que les livres meublants garnissant l’appartement constituent le patrimoine personnel de Madame Y…, aucun manquement à l’usage contractuel des lieux n’est prouvé ; que les conditions générales du bail interdisent au locataire de faire supporter aux planchers une charge supérieure à leur résistance ; qu’il incombe aux consorts X…, qui n’ont nullement été empêchés de faire procéder par la voie extra-judiciaire ou judiciaire appropriée aux vérifications qu’ils estiment nécessaires, de démontrer, comme le rappelle l’architecte de l’immeuble (leur pièce n° 8), « que la masse de livres entreposés ne dépasse pas la charge d’exploitation normalement admissible dans des immeubles d’habitation de (la) catégorie (considérée) » ; que cette preuve n’est pas rapportée, de même que n’est nullement étayée l’affirmation selon laquelle la seule présence de nombreux livres aggraverait le risque de propagation d’un incendie ; que les consorts X… seront déboutés de leurs demandes de résiliation du bail, tendant à l’évacuation des lieux sous astreinte aux frais de l’appelante et de paiement d’une indemnité d’occupation » ;
ALORS 1°) QUE : le locataire a l’obligation d’user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée ; que l’habitation principale, qui ne peut qu’être unique, s’entend du logement que le locataire habite de manière effective et qui constitue la résidence habituelle et le siège des intérêts familiaux ; qu’en déboutant les consorts X… de leur demande de résiliation du bail conclu le 3 juillet 2008 à usage exclusif d’habitation principale, au motif que la loi n’interdisait pas l’usage d’habitation à titre principal de deux appartements, la cour d’appel a violé l’article 1728 du code civil, ensemble l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 ;
ALORS 2°) QUE : le locataire a l’obligation d’user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée ; que l’habitation principale, qui ne peut qu’être unique, s’entend du logement que le locataire habite de manière effective et qui constitue la résidence habituelle et le siège des intérêts familiaux ; qu’en déboutant les consorts X… de leur demande de résiliation du bail conclu le 3 juillet 2008 à usage exclusif d’habitation principale, après avoir expressément constaté qu’il n’était pas contesté que les pièces de l’appartement situé au 1er étage étaient toutes remplies de livres, à l’exception de la salle de bains qui n’était pourvue que de vêtements, que des livres étaient entreposés dans l’évier de la cuisine et sur l’abattant des WC, l’appartement s’apparentant selon l’huissier commis à une « réserve de livres », la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l’article 1728 du code civil, ensemble l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989.

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