Le propriétaire d’un immeuble inhabitable doit il payer la taxe foncière?

La question est simple: le propriétaire d’un immeuble inhabitable doit il payer la taxe foncière?

La réponse est NON avec quelques tempéraments…

Pour le Conseil d’Etat, dès lors que l’immeuble est inhabitable, la taxe foncière n’est pas due.

Qu’est-ce qu’un immeuble inhabitable?

Cette appréciation est faite in concreto, au cas par cas.

En effet,  le seul fait qu’il n’y ait aucun élément de confort ne suffit pas. L’administration considère même que le propriétaire demeure redevable de la taxe foncière d’un immeuble frappé d’une interdiction définitive d’habiter jusqu’à démolition de ce bien.

Concernant le juge, la taxe est due pour un immeuble apparaissant détérioré seulement au niveau des aménagements intérieurs. Ainsi en est il des plafonds,, l’équipement sanitaire par exemples. En d’autres termes, dès lors que le gros oeuvre est en bon état, la taxe est due; l’immeuble n’est pas considéré comme inhabitable.

La Cour Administrative d’Appel, dans la décision ci-dessous retranscrite, estime qu’un immeuble inhabité ayant fait l’objet d’un arrêté de démolition encore clos, couvert, rattaché au réseau d’eau et électricité au 1er janvier de l’année d’imposition est considéré habitable et donc soumis à taxe foncière.

« qu’il est néanmoins constant qu’à la date du 1er janvier 2007, ils étaient encore clos et couverts ; qu’il est d’ailleurs constant que les travaux préparatoires à la démolition n’ont débuté effectivement que le 24 mai 2007 et que leur démolition effective n’est intervenue qu’en janvier 2008 ; qu’ils étaient donc encore habitables au 1er janvier 2007 et ne pouvaient donc être exclus par l’administration fiscale des bases d’imposition de la taxe foncière sur les propriétés bâties de l’année 2007 et ce, alors même que les occupants des logements ont été relogés, pour la plupart, entre le 1er juillet 1997 et le 11 décembre 2006 et que la résiliation des abonnements en matière d’eau et d’électricité avait été demandée par l’Office Public de l’Habitat de Béziers à la fin de l’année 2006 ; »

Samira MEZIANI

Avocat au Barreau de Paris

Mail: sammeziani@yahoo.fr

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Sources:

Réponse du Secrétaire d’état au Budget n°2138

CE 8ème et 9ème sous sections, 8 octobre 1993, Mme Le Coat de Kerveguen

CAA Marseille 26 novembre 2013, Commune de Béziers n° 10MA03678:

Vu la requête, enregistrée par télécopie le 20 septembre 2010 et régularisée par courrier le 24 septembre 2010, présentée pour la commune de Béziers, représentée par son maire, dont le siège est place Gabriel Péri à Béziers (34500), par MeA… ;


La commune de Béziers demande à la Cour :
1°) d’annuler le jugement n° 0900913 en date du 15 juillet 2010 par lequel le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande tendant à l’annulation de la décision en date du 16 décembre 2008 par laquelle le directeur des services fiscaux de l’Hérault a rejeté sa demande tendant à faire rétablir dans les bases d’imposition de la taxe foncière sur les propriétés bâties de l’année 2007 un certain nombre d’immeubles destinés à être démolis, situés dans le quartier de la Devèze à Béziers et appartenant à l’Office Public de l’Habitat ;
2°) d’annuler la décision en date du 16 décembre 2008 ;
3°) d’enjoindre à la direction générale des finances publiques de prendre, dans un délai de deux mois, un rôle supplémentaire de taxe foncière sur les propriétés bâties de 2007 pour les 114 logements concernés sur le fondement de l’article L. 911-2 du code de justice administrative ;
4°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 7611 du code de justice administrative ;
…………………………………………………………………………………………
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ;
Après avoir entendu au cours de l’audience publique du 5 novembre 2013,
– le rapport de M. Emmanuelli, rapporteur ;
– les observations de MeB…, pour la commune de Béziers ;
– et les conclusions de M. Guidal, rapporteur public ;
1. Considérant que, dans le cadre du programme de rénovation des immeubles sociaux de la ville de Béziers appartenant à l’Office Public de l’Habitat, un certain nombre de logements ont fait l’objet d’un permis de démolir en date du 16 février 2006 ; que le centre des impôts fonciers de Béziers a, en conséquence, exclu ces immeubles des bases d’imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l’année 2007 ; que la commune de Béziers lui a demandé de rétablir ces immeubles au rôle de la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l’année 2007 en faisant valoir que leur démolition n’est intervenue que le 27 janvier 2008 ; que l’administration fiscale a rejeté cette demande le 16 décembre 2008 ; que la commune de Béziers fait régulièrement appel du jugement en date du 15 juillet 2010 par lequel le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande tendant à l’annulation de la décision en date du 16 décembre 2008 ;
Sur les conclusions à fin d’annulation :
2. Considérant qu’aux termes de l’article 1380 du code général des impôts :  » La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties situées en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par des dispositions du présent code  » ; qu’aux termes de l’article 1415 du même code :  » La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d’habitation sont établies pour l’année entière d’après les faits existant le 1er janvier de l’année d’imposition  » ; qu’aux termes de l’article 1389 dudit code :  » I. Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d’une maison normalement destinée à la location ou d’inexploitation d’un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l’inexploitation jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l’inexploitation a pris fin. Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l’inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu’elle ait une durée de trois mois au moins et qu’elle affecte soit la totalité de l’immeuble, soit une partie susceptible de location ou d’exploitation séparée (…) III. – Le dégrèvement prévu au premier alinéa du I s’applique également aux logements à usage locatif, attribués sous conditions de ressources conformément à l’article L. 441-1 du code de la construction et de l’habitation, vacants depuis plus de trois mois et appartenant à l’un des organismes visés à l’article L. 411-2 du même code ou à une société d’économie mixte. Ces logements doivent être situés dans un immeuble destiné soit à être démoli, soit à faire l’objet de travaux définis au 1° de l’article R. 323-3 du même code et financés par la subvention prévue aux articles R. 323-1 à R. 323-12 de ce même code. Le dégrèvement est subordonné à la présentation par le propriétaire, selon le cas, soit de l’autorisation de démolir prévue à l’article L. 443-15-1 du code de la construction et de l’habitation, soit de la décision de subvention des travaux prévue à l’article R. 323-5 du même code.  » ;
3. Considérant que, pour rejeter la demande de la commune, le tribunal administratif de Montpellier a estimé, en se fondant sur les dispositions de l’article 1389 du code général des impôts, que l’administration fiscale pouvait, sans commettre d’illégalité, exonérer les immeubles litigieux pour vacance, nonobstant la circonstance qu’ils auraient été encore habitables en fait, dès lors qu’un permis de démolition avait été obtenu avant le 1er janvier 2007 ; que les premiers juges ont relevé qu’il importait peu, à cet égard, que les immeubles aient continué à être rattachés aux réseaux publics d’eau et d’électricité et en ont déduit que l’administration avait fait une juste application de l’article 1389 du code général des impôts en exonérant l’Office Public de l’Habitat de la taxe foncière ; qu’il est constant, toutefois, que l’administration a refusé de faire droit à la demande de la collectivité locale au seul motif que les immeubles litigieux ne présentaient plus les caractéristiques de véritables bâtiments pouvant être soumis à la taxe foncière ; que, ce faisant, l’administration s’est clairement placée sur le terrain de l’article 1380 du code général des impôts, estimant que les immeubles n’étaient plus habitables et n’entraient donc plus dans le champ d’application de ce texte ; que les premiers juges se sont donc mépris sur le texte applicable ; qu’il y donc lieu d’annuler le jugement attaqué, sans qu’il soit besoin de statuer sur sa régularité, et de statuer sur le litige dans le cadre de l’effet dévolutif de l’appel ;
4. Considérant qu’il résulte de l’instruction que les quatre immeubles sis 16, 18, 20 et 22, rue Capendeguy à Béziers, abritant 114 logements, avaient fait l’objet fait l’objet d’un arrêté de démolition en date du 16 février 2006 ; qu’il est néanmoins constant qu’à la date du 1er janvier 2007, ils étaient encore clos et couverts ; qu’il est d’ailleurs constant que les travaux préparatoires à la démolition n’ont débuté effectivement que le 24 mai 2007 et que leur démolition effective n’est intervenue qu’en janvier 2008 ; qu’ils étaient donc encore habitables au 1er janvier 2007 et ne pouvaient donc être exclus par l’administration fiscale des bases d’imposition de la taxe foncière sur les propriétés bâties de l’année 2007 et ce, alors même que les occupants des logements ont été relogés, pour la plupart, entre le 1er juillet 1997 et le 11 décembre 2006 et que la résiliation des abonnements en matière d’eau et d’électricité avait été demandée par l’Office Public de l’Habitat de Béziers à la fin de l’année 2006 ;
5. Considérant qu’il résulte de ce qui précède que la commune de Béziers est fondée à soutenir que l’administration fiscale a méconnu les dispositions de l’article 1380 du code général des impôts dont elle a entendu faire application en l’espèce ; qu’elle est donc fondée à demander à la Cour, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens de la requête, d’annuler pour excès de pouvoir la décision attaquée du 16 décembre 2008 ;
Sur les conclusions à fin d’injonction :
6. Considérant qu’aux termes de l’article L. 173 du livre des procédures fiscales :  » Pour les impôts directs perçus au profit des collectivités locales (…), le droit de reprise de l’administration des impôts s’exerce jusqu’à la fin de l’année suivant celle au titre de laquelle l’imposition est due (…)  » ;
7. Considérant que le délai de reprise déterminé par l’article L. 173 précité du livre des procédures fiscales est expiré s’agissant de la taxe foncière sur les propriétés bâties due au titre de l’année 2007 ; que, par suite, le juge, saisi d’une demande d’injonction tendant à l’émission d’un rôle supplémentaire pour cette année, ne peut, conformément à son office, que l’écarter ; que les conclusions de la commune de Béziers à fin d’injonction doivent, dès lors, être rejetées ;
Sur les conclusions tendant à l’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :
8. Considérant qu’il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, de mettre à la charge de l’Etat une somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par la commune de Béziers et non compris dans les dépens ;
DÉCIDE :
Article 1er : Le jugement n° 0900913, en date du 15 juillet 2010, du tribunal administratif de Nice et la décision en date du 16 décembre 2008 par laquelle le directeur des services fiscaux de l’Hérault a rejeté la demande de la commune de Béziers tendant à faire rétablir dans les bases d’imposition de la taxe foncière sur les propriétés bâties de l’année 2007 un certain nombre d’immeubles destinés à être démolis, situés dans le quartier de la Devèze à Béziers et appartenant à l’Office Public de l’Habitat sont annulés.
Article 2 : L’Etat versera à la commune de Béziers une somme de 2 000 (deux mille) euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête de la commune de Béziers est annulé.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la commune de Béziers et au ministre de l’économie et des finances.
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